שחקני השוק החופשי מיהרו להרים דגל אדום בשל בחירתו של המועמד הסוציאליסט והחשש מהתערבות שתפגע בשוק. אבל בעוד בעלי הממון אולי ינטשו את העיר, הדור הצעיר ימשיך להגיע אליה בהמוניו ואיתו הביקוש לדיור
בעוד שוקי ההון מגיבים בהיסטריה לבחירתו של זוהראן ממדאני לראשות העיר ניו יורק, כדאי לעצור רגע ולהביט על התמונה הרחבה. מי שממהר להספיד את שוק הנדל״ן של העיר, מפספס מגמה עמוקה יותר שמתרחשת מתחת לפני השטח: שינוי חברתי־דורי שמעצים דווקא את הביקוש לדיור בערים הדמוקרטיות של ארצות הברית.
שחקני השוק החופשי מיהרו להרים דגל אדום. ממדאני, כך הם טוענים, הוא סוציאליסט שייקח מהעשירים ויחלק לעניים. אכן, יש היסטוריה שמספקת להם סיבה לחשוש: ב־2018 התערבה עיריית ניו יורק והגבילה את שכר הדירה בעיר. כחצי מהדירות בעיר הושכרו אז בפיקוח, והחוק מנע מיזמים לשפץ ולמכור אותן בשוק החופשי – מה שפגע ברווחיות ובתשואות.
אבל מאז עברו על השוק תקופות טלטלה עמוקות הרבה יותר: הקורונה, האינפלציה, העלאות הריבית וההאטה במכירות. מול כל אלה, שינוי פוליטי בעירייה הוא לא בהכרח הגורם המשמעותי ביותר שישפיע על ערך הנדל״ן.
הערים הליברליות מושכות את דור ה־Y וה־Z
הדור הצעיר בארצות הברית בוחר אחרת. הוא לא מחפש רק הזדמנויות עבודה אלא גם סביבה שדואגת לו. ערים כמו לוס אנג׳לס, שיקגו, ניו יורק ואוסטין הן מוקדי משיכה טבעיים לצעירים בגלל השקעה בתרבות, בשירותים קהילתיים ובהטבות סוציאליות. מבחינתם, זה לא חיסרון – זו הבטחה לאיכות חיים.
וכשהצעירים נוהרים לערים הדמוקרטיות, גם שוק השכירות שם רק הולך ומתחזק. ממדאני יכול אולי להקשות על בעלי הנכסים הגדולים, אבל הוא לא יגרום לצעירים להפסיק לרצות לגור במנהטן. המסעדות ימשיכו להיות מלאות, הפאבים הומים, והביקוש לשכירות גבוה.
לכן, מי שמשקיע בנדל״ן שמותאם לדור הצעיר – לא רק שלא צפוי להיפגע, אלא עשוי דווקא ליהנות מהמגמה. דירות קטנות, מעוצבות, במיקומים אורבניים ובנגישות גבוהה לתחבורה ולמרכזי תעסוקה יישארו מבוקשות.
להפך: אם ממדאני יגרום לכך שפחות דירות ישופצו ויועברו לשוק החופשי, ההיצע דווקא יקטן – והנכסים הקיימים יעלו בערכם.
אין ספק שתהיה השפעה פסיכולוגית קצרת טווח. כותרות דרמטיות תמיד מפעילות לחץ על השוק. אבל בטווח הארוך, ההיסטוריה מראה ששווקי נדל״ן בערים חזקות מתאוששים מהר, וממשיכים למשוך אוכלוסיות צעירות, יצירתיות ובעלות כוח קנייה. כך היה אחרי הקורונה, כך קרה אחרי משברי הריבית – וכך יקרה גם אחרי ממדאני.
החשש מובן, אבל ההיסטריה מיותרת. בחירתו של ממדאני מסמלת שינוי חברתי, לא משבר נדל״ני. היא מזכירה למשקיעים – גם הישראלים הפעילים בניו יורק ובערים אחרות בארה״ב – שצריך להסתכל על התמונה הרחבה: מי הם הדיירים העתידיים, מה מניע אותם, ואיך נראית העיר שהם רוצים לגור בה.
ולמי שמבין את זה – העתיד של ניו יורק דווקא נראה לא רע בכלל.
רועי מרציאנו, שותף מנהל מקבוצת BEZOT